Türkiye’de konut sektöründe rakamlar kriz yılı 2018’e döndü

İZMİR — 

Türkiye’de konut satışlarında hızlı düşüş devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Kasım ayında konut satışı bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Bu rakam Türkiye’de konut sektörünün küçülmeye başladığı ‘kriz yılı’ olan 2018’in Kasım ayındaki satış rakamından biraz yüksek.

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti. 11 aylık konut satışları toplamı, son 9 yılın en düşük rakamı.

Yüzde 5,6 ile ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payıysa 2018’deki kriz döneminin de gerisinde. Sektör temsilcileri konut satışlarındaki düşüşün başlıca nedenini, faizlerin fırlamasıyla kredili konut satışlarının dibe vurmasına bağlıyor.

“Bankalar kredi vermemek için her türlü zorluğu çıkarıyor”

VOA Türkçe’nin sorularını yanıtlayan Müteahhitler Federasyonu Genel Sekreteri Ferhat Özmen, konut almak isteyenlerin yüksek faizler yüzünden banka kredisine erişemediğini söyleyerek, “Devlet bankalarında bile faiz aylık yüzde 3,5, yıllığa vurduğunuz zaman yüzde 40’ları buluyor. 1 milyon lira çekmeniz durumunda sizin geri ödemeniz 3 milyonu geçiyor” dedi.

Bankaların kredi miktarını da sınırlı tuttuğunu kaydeden Özmen, “Sizin talep ettiğiniz kredinin en fazla yüzde 15’i veriliyor. Eskiden yüzde 80’i veriliyordu. O yüzde 15’i de vermemek için bankalar her türlü zorluk çıkarıyor. Bugün 3+1 orta halli bir eve ulaşabilmek için 4-5 milyon lirayı gözden çıkarmanız lazım. Buna göre banka size yüzde 15’ini yani 600 bin lira verecek. 600 bin lira kredinin üstünü sizin tamamlama şansınız yok. Onun için bu kredi şekliyle siz zaten bir ev sahibi olamıyorsunuz. Birikmiş paranız olması lazım” diye konuştu.

Konut fiyatlarının da düşen alım gücü karşısında giderek arttığını ifade eden Özmen, “Konut fiyatları, maliyetlerden dolayı çok çok yüksek şu anda. Aslında yüksek derken konutun maliyeti ve arsa payı açısından şu anda satış fiyatı müteahhite göre yüksek değil hatta düşük bile. Ama maalesef bunlar son alıcıyı etkileyen rakamlar. Onlara göre gerçekten ciddi bir şekilde fiyatlar yükseldi” dedi.

“Kredi olmadan piyasa hareketlenemez”

İzmir’de emlakçılık yapan Gökmen Özkaraduman ise yatırımcıların tercihinin konut alımı yerine mevduat faizlerine kaydığını anlatarak, “Krediye erişim zaten sıfırlandı. İnsanlar çok komik rakamlarda krediye ulaşabiliyordu. Artık o rakama ulaşsa bile hem evin fiyatının içerisinde kredinin yüzdesel miktarı çok komik kaldı hem de faizler oldukça yukarı çıktı. Sürekli artan bir faiz döngüsü var. Faizler arttıkça insanlar paralarını faiz gibi bir enstrümanda değerlendirmeyi daha sıcak buluyorlar” diye konuştu.

Hükümetin artan konut fiyatları karşısında vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmak için ilk evini alanlara kamu bankaları aracılığıyla 1,20 faiz oranıyla kredi desteği vereceği, aylardır kamuoyunun gündeminde yer alıyor. Konut sektörünün yeniden hareketlenmesi için düşük faiz kampanyasına ihtiyacı olduğunu söyleyen Özkaraduman, “Piyasa bunu çok uzun zamandır bekliyor aslına bakarsanız. Bununla ilgili söylentiler de uzun zamandır konuşuluyor. Ama şu ana kadar henüz gerçeğe dönüşen bir durum yok. Eğer seçim öncesinde böyle bir kampanya oluşursa tabii ki bu, konut fiyatlarına da yansıyacak şekilde piyasayı yeniden şekillendirecektir” dedi.

“Şu anda bazı konutların satış fiyatı o konutun maliyetinin dahi altında”

Özkaraduman, konut satışlarının düşmesinin fiyatlara yansımasının ise kısıtlı olduğunu belirterek, “Şu anda bazı konutların satış fiyatı o konutun maliyetinin dahi altında. Bu fiyatların daha da yükselmemesi, içinde yaşadığımız enflasyon ortamında bence mümkün değil. Konut satışlarında fiyat düşmesi ancak acil ihtiyacı olan müşteriler tarafında sözkonusu olabiliyor. Onun dışında kimse elindeki mülkü yok pahasına satma eğiliminde değil. Çünkü o parayı nakde çevirdiğinde tekrar o malı yerine koyma şansı ortadan kalkıyor” ifadelerini kullandı.

Konut fiyatları yıllık bazda azalmasa da aylık olarak artış hızında yavaşlama ivmesi sürüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre konutlarda fiyat artışı Ekim’de yüzde 3,8’de sınırlı kaldı. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise Türkiye genelinde yüzde 86,5, İstanbul’da yüzde 74,4, Ankara'da yüzde 101,5 ve İzmir'de 80,1 yükseldi.

“Müteahhit önünü göremediği için üretmek istemiyor”

Konut satışlarının düşmesinin fiyatları kalıcı olarak aşağı yönlü etkilememesinin nedeni, konut üretiminin yetersizliği. Sektör uzmanlarına göre talepteki daralmaya karşın konut stoku hala sınırlı. İzmir’de müteahhitlik yapan ve aynı zamanda Buca Müteahhit ve İşadamları Derneği’nin başkanı olan Özmen, maliyetlerin durdurulamamasının yeni konut üretimine engel olduğunu söyledi.

VOA Türkçe’ye konuşan Özmen, “Arz tarafı da konut satışlarıyla aynı paralellikte gidiyor. Çünkü müteahhit önünü göremediği için üretmek istemiyor. Arsa fiyatları ve maliyetler çok yüksek. Normal bir konut üreticisi de mevduata parayı yatırıyor, beklemeye geçiyor. Nereye varacak bu işin sonu, göremiyor. Satış, krediler yüzünden sıkıntılı. Bunlar hepsi üst üste toplandığında müteahhitler konut üretmek için şu anda kötü bir zaman olduğunu düşünüyor. Bizim üyelerimizden yüzde 60- 65’i üretim yapmıyor, beklemede. Yapanların da eskiden yaptığının çok çok altına düştü üretim sayısı; 50 iken 10’a kadar düştü” dedi.

TÜİK verilerine göre inşaat maliyetlerindeki artış Ekim ayında da hız kesmedi. Ekim ayında inşaat maliyet endeksi bir önceki aya göre yüzde 2,20 artış gösterirken yıllık bazda ise yüzde 65,93 yükseldi.

Yeni yılda satışlarda durgunluk beklentisi

2024’te de konut üretimi yeniden hız kazanmadıkça fiyatların gerilemesini beklemediğini söyleyen Özmen, satışlarda durgunluğun da yüksek faiz ortamının etkisiyle devam edeceğini dile getirdi.

Özmen, “2024’ün de 2023 gibi devam edeceğini düşünüyoruz. Piyasanın oturması uzun bir zaman içerisinde, 2025-2026’lara sarkar. Siz mevduatı bu kadar yüksek tutarsanız, sonuçta ‘hiç kimse bir iş yapmasın, herkes parasını mevduata yatırsın’ şeklinde bir piyasa oluşur. Yani piyasayı hareketlendirmek için mevduatın olması gereken yerde kalması lazım. (Yüzde) 8’lere düşmesi de aslında çok garipti, (yüzde) 40’lara çıkması da şu anda uçurum. Türkiye’deki faiz ortamı yıllardır alışık olduğumuz (yüzde) 18-20’lerde olsa, insanlar da hesabını çok rahat bir şekilde yaparlar. O seviyeye gelmesi lazım. Bu durumda bizim kredi çekme şansımız da zaten hiç yok. Eldeki sermayeyle bu işi çevirmek de gittikçe zorlaştı ve piyasa artık durma noktasına geldi” dedi.

“Artık Türkiye’de konut yabancılar için de pahalı; 350 bin dolara Türkiye’den alacağına gidip Miami’den ev alır”

Uzun bir dönem Türkiye’de talep patlaması yaşanan yabancıya konut satışları da 31 ayın en düşük seviyesinde.

Yabancılara yapılan konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 61,5 azalarak 2 bin 342 oldu. Yılın başında toplam satışlar içinde yüzde 4,3 olan yabancıya konut satışlarının payı, Kasım ayı itibariyle yüzde 2,5'e gerilemiş durumda.

Artık yabancılara da Türkiye’deki konutların pahalı geldiğini söyleyen Özmen, “Türkiye’de eskiden bir yabancı 150 bin dolara bir konut alabilirken bugün 250-300 bin dolarlardan başlıyor. Yabancılar gelip iyi yerden bir ev almak istiyor. Dolayısıyla 10 milyon liranın altında öyle bir ev yok. Dolar cinsine çevirdiğiniz zaman 300-350 bin dolar yapıyor. 350 bin dolara Türkiye’den alacağına gidip Miami’den ev alır” dedi.

Emlak firması sahibi Özkaraduman ise yabancıya konut satışlarının düşmesinin hükümetin dolar kuru üzerindeki baskısından kaynaklandığını savunarak, “Buradaki fiyatla Miami’de bir villa alınabileceği alternatifi karşılaştırılır hale geldi. Bunun sebebi dolar üzerinde yaratılan kur baskısı. Bu baskı seçim sonrası ortadan kaldırılırsa fiyatların dolar bazında geriye geleceği ama nominal olarak yukarı gideceği bir süreci tekrar yaşıyor olacağız diye düşünüyorum” sözlerini kullandı.

Özkaraduman, “Yabancının şu anda Türkiye’ye gelmesi için bir sebep yaratmanız lazım. Bu sebebi yaratabileceğiniz ekonomik koşullar sürdürebilir değil. Türkiye’nin bu anlamda bir cazibesi yok. Ülkenin içinde bulunduğu ekonomik koşullar, dışarıdan yatırımcı bulmaya ancak savaş yaşayan ülkeler tarafında elveriyor. Bunun dışında dünya genelinden bir yatırımcı kitlesi bulmak oldukça zor” dedi.

Yabancıya konut satışları uyruklarına göre incelendiğinde, 2023’ün 11 ayındaki toplam 33 bin 191 adet satışın 10 bin 33’ü Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapılmış durumda. Kasım ayında da 637 konut ile başı çeken Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 234 konut ile İran, 128 konut ile Ukrayna ve 117 konut ile Kazakistan vatandaşları izledi.

“Yalnızca yabancılar değil Türk yatırımcılar da kaçıyor”

İzmir’de diğer bir emlak firması sahibi olan Erdem Gülbent ise kira artışına getirilen yüzde 25 zam sınırlamasının da yabancıların Türkiye’den uzaklaşmasına yol açtığını söyledi. Ancak Gülbent, yalnızca yabancı yatırımcıların değil artık Türk yatırımcıların da yüzünü başka ülkelere çevirdiğine dikkat çekti.

Gülbent, Türkiye’deki yatırımcıların konut sektöründeki olumsuzluklar yüzünden yurtdışındaki aynı fiyatta konutları tercih ettiğini söyledi. Türkiye’deki müşterilerine Dubai’de emlakçılık hizmeti veren Gülbent, “İster istemez yatırımcı buradan kaçıyor. Özellikle kira getirisi beklentisi olanlar Türkiye’den uzaklaşıyor. Türkiye ayağı haricinde bir de Dubai’de bir ofisimiz var. Çünkü Dubai’de yatırımların TL karşılığı çok farklı. Burada herhangi bir konsept daire, 6-7 milyona alabileceği bir daire 20-25 bin lira burada kira alır. Ama Dubai’de 6-7 milyona (daire) alacak bir yatırımcı en az 40-50 bin liradan aşağı kira almaz. Türk Lirası olarak en az 40-50 bin lira kira getirisi var. Daire karşılığı iki yıl da oturum izni alınabiliyor” dedi.

• Soner Kızılkaya
• Oğulcan Bakiler